房地产市场概况
新房市场：根据中指数据库监测，4月1日至26日，深圳新房住宅成交2825套/29.69万平方米，成交面积环比上涨25.12%。4月深圳新房成交稳步回暖，楼市板块分化持续加剧。前海、南山、宝安核心改善豪宅热度高涨，当月新开高端楼盘去化表现优异，客源认可度高、去化速度快；龙华、龙岗、光明、坪山等外围刚需板块项目竞争加剧，楼盘普遍加大折扣优惠、推出首付宽松、赠送装修家电、特价房源等各类促销活动，依靠以价换量拉动成交。新房整体价格保持平稳波动，改善大户型产品成交占比持续走高，近郊刚需房源去化偏慢，冷热格局十分清晰。
二手住宅市场：截至4月26日，深圳二手商品住宅共成交4827套/46.16万平方米，成交面积环比上涨10.56%。4月深圳二手房小阳春行情延续，成交量环比继续上涨，市场活跃度持续修复。二手房整体价格筑底企稳，波动幅度极小，业主议价空间持续收窄，急售抛售房源明显减少。区域行情分化显著，南山、福田、宝中优质学区、次新房源价格小幅回升、成交周期缩短；龙华热点片区平稳修复，龙岗、光明、坪山远郊房源依旧承压。当下市场以置换改善需求为主，购房者决策更加理性，一二手联动带动整体楼市平稳向好。
土地市场：4月27日下午，深圳2026年第二宗住宅用地完成竞拍。龙华区民治街道华南路西侧，民康路南侧的A808-0035地块由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率40.18%，成交楼面价30994元/㎡。此次吸引了4家房企参与竞价，显示深圳核心片区宅地高热度。A808-0035地块以40.18%溢价率成交，直接抬升龙华民治片区宅地价格中枢，稳固片区新房与二手房价值预期，体现了深圳核心区宅地的稀缺性，本土国企持续深耕主城核心板块的趋势延续。短期将提振龙华楼市市场情绪，项目入市后将为龙华带来高品质住宅，同时推动区域房价稳步上行，为深圳房地产市场提供积极信号。
图：深圳商品住宅月度成交走势
数据来源：中指数据CREIS
每月数据截至26日
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2026年1月1日—4月29日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
榜单点评：
2026年1-4月，深圳销售金额TOP20房企合计销售653.72亿元，占全市1-4月销售额的71.00%，销售金额TOP20入榜门槛为12.07亿元。其中，TOP10房企销售额为499.41亿元，占全市销售额的54.24%；TOP11-20房企销售额为154.31亿元，占全市销售额的16.76%。
头部房企：中海地产凭借深圳湾澐玺、中海大运玖章等项目的热销，位居销售金额榜单冠军，销售金额为105.62元；华润置地凭借深圳湾澐玺、润宏城·润臻园等项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额为95.53亿元；中信城开凭借中信城开信悦湾等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为73.04亿元。
三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100亿以上）仅1家，销售金额105.62亿元，占TOP20销售额的16.16%；第二阵营（50-100亿）共3家，合计销售金额219.97亿元，占TOP20销售额的33.65%；第三阵营（50亿以下）共16家，合计销售金额328.13亿元，占TOP20销售额50.19%。
从深圳各房企销售面积来看，2026年1-4月，深圳销售面积TOP20房企合计销售115.94万㎡， TOP20入榜门槛为2.35万㎡。其中，宏发集团以20.23万㎡排名第一；鸿荣源以10.03万㎡排名第二；中海地产以9.23万㎡排名第三。
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2026年1月1日—4月29日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
榜单点评：
2026年1-4月，深圳商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为277.81亿元，占全市商品住宅销售总额的40.52%，TOP10入榜门槛为9.78亿元。其中南山区深圳湾澐玺以77.60亿元的销售额位居榜首；位于南山区中信城开信悦湾以73.04亿元的销售金额位居榜单第二；宝安区的热销项目鸿荣源·珈誉府以27.91亿元位居榜单第三。
从销售面积来看，1-4月深圳房地产TOP10项目合计销售面积为31.69万㎡，占全市商品住宅销售面积的27.22%，TOP10门槛值为1.84万㎡。其中鸿荣源·珈誉府以5.96万㎡的销售面积位居榜首；深圳湾澐玺以4.74万㎡的成交面积位居第二；鹏宸云筑以3.34万㎡销售面积位居榜单第三。
政策动态：
1、深圳市发布南山区2026年商品房“以旧换新”消费券申请使用细则
4月18日起，深圳南山区重磅推出深圳首个住房“以旧换新”消费券，最高5万元助力改善家庭安家，此次是深圳首个针对房地产领域推出的“以旧换新”政府补贴政策。
政策核心面向全市卖二手房、买南山新房的置换客户，无卖旧与买新的先后顺序限制。申请需同时满足：2025年4月1日—2026年12月31日完成深圳市内商品房（住宅、商务公寓、宿舍）转移登记；2026年1月1日—2026年12月31日在南山区购买新建商品房并网签备案。补贴按新房面积分三档：90㎡及以下2万元/套、90-144㎡（含）3万元/套、144㎡以上5万元/套，为京东电子消费券，可在京东MALL（南山店）5折购买家电、家居等产品，有效期90天。配套推出“南山换房易2.0版”，提供卖房佣金低至1%、新房专属98折、带押过户一站式服务及合作银行利率优惠等权益。
作为一线城市首个房产“以旧换新”消费券，精准激活改善型需求，打通一二手市场循环，政策推出后南山改善型新盘去化率提升，带动家居、家电等上下游产业消费。深圳此次为一线城市探索楼市存量盘活提供样本，通过政府补贴撬动市场活力，促进房地产市场平稳健康发展，同时为其他区域提供可复制的政策参考。
2、深圳进一步优化房地产政策：核心区购房条件调整、公积金贷款政策升级
2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，聚焦刚需与改善需求，从限购与公积金贷款两方面精准发力，新政自2026年4月30日起正式施行。
限购定向放宽契合区域分化：新政仅针对核心区（福田、南山、宝安新安），与4月核心区"量价齐升、改善旺盛"的市场特征高度匹配；深户增购1套、非深户社保1年可购2套精准满足核心区改善需求，持居住证可购置1套住房直接激活潜在刚需，与4月成交结构中刚需占比较大的特征形成呼应。
公积金额度提升直击资金痛点：4月市场中刚需主导成交但首付压力大，新政将单人基础额度从60万提至70万，家庭从110万提至130万，首套房上浮比例从40%提至60%，多子女家庭最高上浮70%，可叠加后家庭最高可贷351万，直接缓解刚需与改善群体资金压力。
政策节奏把握市场回暖窗口期：4月深圳楼市成交稳步回暖，市场活跃度持续修复，新房和二手房市场成交量均环比上涨，新政选择此时落地，既借助市场回暖势头继续提振楼市信心、优化市场供需结构，同时精准把控调控节奏，体现"因城施策、精准调控"的核心逻辑。
本次新政是深圳房地产调控的重要优化，通过核心区定向放宽限购+公积金贷款大幅提升的组合拳，精准支持刚需与改善需求，既避免全面放松引发市场波动，又有效激活合理住房消费，将推动深圳房地产市场向更健康、更平衡、更可持续的方向发展。
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